Συμβουλές

Μίσθωση από το Α: Οδηγός Μισθώσεων από την Δικηγόρο Μαρία Στρατηγού

Μίσθωση από το Α: Οδηγός Μισθώσεων από την Δικηγόρο Μαρία Στρατηγού

Της Μαρίας Στρατηγού

Στη μισθωτική σχέση πρέπει να κατανοήσουν τα συμβαλλόμενα μέρη, εκμισθωτής μισθωτής, ότι όσα περισσότερα ρυθμίζουν με την έγγραφη συμφωνία τόσο αποφεύγουν στο μέλλον διενέξεις. Πρέπει να μάθουμε να πράττουμε στην λογική του  Προμηθέα, να προλαμβάνουμε.

 Αρχή της σχέσης της μίσθωσης είναι η σύναψη ιδιωτικού συμφωνητικού με τους όρους που διέπουν την μεταξύ των μερών μισθωτική σχέση. Ο έγγραφος τύπος δεν είναι συστατικός της σύμβασης μίσθωσης, η οποία καταρχήν είναι άτυπη, δύναται να συναφθεί και προφορικά. Όμως εκ των πραγμάτων επιβάλλεται ο έγγραφος τύπος γιατί στις μισθώσεις προέχει η συμφωνία των μερών, κατά συνέπεια πρέπει να ναι όσο το δυνατόν ορισμένη. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει με ηλεκτρονικό τρόπο όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή  τροποποιητικών μισθώσεων στην Α.Α.Δ.Ε., για φορολογικούς σκοπούς . Η δήλωση αυτή δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης και δεν καθορίζει την μεταξύ των μερών σχέση.

Στους βασικούς όρους του μισθωτηρίου περιλαμβάνεται:

  1. Περιγραφή του ακίνητου- μισθίου, κατάστημα, αποθήκη, διαμέρισμα, ακάλυπτος χώρος κλπ.
  2. Χρονική διάρκεια: Προβλέπεται ελάχιστος χρόνος διάρκειας της μισθωτικής σχέσης η τριετία, έστω κι αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος είτε αφορά επαγγελματική μίσθωση,  ή μίσθωση κατοικίας. Ο χρόνος διάρκειας της μίσθωσης λειτουργεί υπέρ του μισθωτή με την έννοια ότι αν η διάρκεια της μίσθωσης οριστεί για ένα χρόνο, ο μισθωτής δύναται να παραμείνει στην χρήση του μισθιου για όσο χρόνο προστατεύεται από την νομοθεσία. 
  3. Μίσθωμα: Το ιδιωτικό συμφωνητικό καθορίζει το ύψος του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος, τις αναπροσαρμογές ετήσιες ή ανά διετία ή ότι άλλο συμφωνείται, τρόπο καταβολής π.χ τραπεζικό λογαριασμό, χρόνο καταβολής του μηνιαίου μισθώματος. Συνήθως ορίζεται ότι το μηναίο μίσθωμα προκαταβάλλεται εντός των τριών ή πέντε ημερών κάθε ημερολογιακού μηνός. Η δε πενθήμερη ή τριήμερη προθεσμία της καταβολής του μισθώματος έχει σημασία, διότι συμφωνείται δήλη ημέρα ως προς την καταβολή του μισθώματος με την παρέλευση της οποίας ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος ως προς την καταβολή του. Ο μισθωτής υποχρεούται μαζί με το μηνιαίο μίσθωμα να καταβάλλει μηνιαίους λογαριασμούς κοινοχρήστων που βαρύνουν το μίσθιο, λογαριασμούς ύδατος, καθώς και τέλος χαρτοσήμου προκειμένου για τις επαγγελματικές μισθώσεις. Η μη καταβολή των ανωτέρω συνιστά λόγο καταγγελίας της μίσθωσης. Προσοχή στον έλεγχο εξόφλησης των λογαριασμών ΕΥΔΑΠ από τον μισθωτή, διότι σε περίπτωση σώρευσης οφειλών της ΕΥΔΑΠ από τον μισθωτή, την εξόφληση της οφειλής η ΕΥΔΑΠ ζητά από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου,  στην τελική αυτή η οφειλή βαρύνει το ακίνητο μίσθιο.
  4. Εγγύηση: Για την τήρηση των όρων της μεταξύ των μερών σύμβασης, ο μισθωτής καταβάλλει την συμφωνηθείσα στον εκμισθωτή εγγύηση, η οποία συνήθως ανέρχεται σε ένα ή δύο μισθώματα αναλόγως την μεταξύ των συμφωνία και η οποία συνήθως συμφωνείται ότι αναπροσαρμόζεται με το μηνιαίο μίσθωμα και κατά το συμφωνημένο μεταξύ των ποσοστό αναπροσαρμογής αυτού.

Ο εκμισθωτής λοιπόν οφείλει να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση, ο δε μισθωτής ως προαναφέρθηκε, υποχρεούται στην καταβολή του μηνιαίου μισθώματος τυχόν τέλη χαρτοσήμου, καταβολή κοινοχρήστων, εξόφληση μηνιαίων λογαριασμών ΕΥΔΑΠ, τέλη, κλπ. που αφορούν στο μίσθιο. Ο μισθωτής οφείλει να κάνει καλή χρήση του μισθιου, να μην ενοχλεί γείτονες, ή τρίτους. Είναι αυτονόητο ότι ο μισθωτής προσχωρεί στον κανονισμό της πολυκατοικίας που βρίσκεται το μίσθιο, για αυτό οφείλει να τον γνωρίζει.

Εκτός των ανωτέρω όρων υπάρχουν κι άλλοι όροι κρίσιμοι που κατ εμέ επιβάλλεται να υπάρχουν σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αυτό τουλάχιστον μου έχει αποδείξει η πρακτική, προκειμένου να βοηθήσουμε την ομαλή εξέλιξη της μεταξύ των μερών μισθωτικής σχέσης και την αποφυγή δικαστικών σχέσεων και αποδυνάμωσης της θέσης, κυρίως του εκμισθωτή. Η μη τήρηση των όρων της μεταξύ των μερών σχέσης μίσθωσης, συνιστά λόγω καταγγελίας της μίσθωσης.

Εξαιτίας της πανδημίας έχει διαμορφωθεί μία πρακτική διαφορετική ανοχής για τους μεν εκμισθωτές βοήθειας για τον πληττόμενο ενοικιαστή, η οποία είναι προσωρινή. Το παρόν αποτελεί έναν οδηγό για τις μισθώσεις με την προοπτική και την ελπίδα ότι σύντομα θα επιστρέψουμε στην κανονικότητα.

                                               

Μαρία Β. Στρατηγού

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΘΗΝΩΝ

25ης Μαρτίου 40 και Γρ. Μουρίκη, Άγιος Δημήτριος

210 9765 242, 6944 623 733